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Résiliation de bail commercial : Les obligations du bailleur – propriétaire

Bail Publié le 30/07/2017
Résiliation bail commercial obligations bailleur propriétaire

Un bail commercial est généralement signé pour une période de 9 ans. Comme pour la résiliation à l’initiative du locataire, il existe certaines situations clairement définies où un bailleur (ou un propriétaire) est en droit de demander la résiliation du bail commercial. A quelles conditions un bailleur / propriétaire est-il autorisé à résilier un bail commercial ?

Résiliation du bail commercial en cas de travaux

Résiliation du bail commercial pour travaux

Le bailleur / propriétaire est autorisé à donner congé à un locataire pour réaliser des travaux si ceux-ci nécessitent une évacuation des lieux. Dans ce cas, la résiliation de bail commercial doit intervenir à la fin d’une période triennale ou lors du refus de renouvellement du bail. Deux types de travaux sont concernés :

  • démolition totale puis reconstruction de l’immeuble.
  • projet de renouvellement urbain ou opération de restauration immobilière.

Le bailleur / propriétaire a alors deux possibilités :

  • Proposer au locataire un local de remplacement équivalent au fonds de commerce loué, disponible immédiatement.
  • Verser au locataire une indemnité d’éviction pour privation de jouissance. Il devra également rembourser les frais de déménagement et d’emménagement, même si un local de remplacement est fourni.

Le locataire dispose alors d’un délai de 3 mois pour accepter l’offre proposée par son bailleur / propriétaire. S’il s’estime lésé, il est en droit de saisir la justice qui décidera si l’offre est satisfaisante ou non.

Résiliation temporaire du bail commercial

S’il ne s’agit pas à proprement parler d’une résiliation de bail commercial, un bailleur / propriétaire peut également demander une suspension temporaire du bail pour une surélévation de l’immeuble. Ces travaux nécessitant une évacuation des lieux, le bailleur / propriétaire est en droit de différer le renouvellement du bail pendant une période maximale de 3 ans, période pendant laquelle il devra réaliser les travaux. Le locataire recevra une indemnité égale au préjudice subi mais qui ne pourra cependant pas dépasser une somme équivalente à 3 ans de loyers. A la fin des travaux, le locataire réintègre les locaux et le bail reprend alors son cours.

Conditions de résiliation de bail commercial

Quel préavis pour la résiliation d’un bail commercial ?

Pour demander la résiliation d’un bail commercial, un bailleur / propriétaire doit respecter un délai de préavis de 6 mois avant le terme initial du bail ou avant le terme d’une période triennale. Le bailleur / propriétaire et le locataire peuvent éventuellement convenir d’un délai plus long. En cas de non-respect du préavis légal, la résiliation effective du bail commercial est repoussée à la période triennale suivante.

Si le propriétaire ne souhaite pas renouveler le bail

Arrivé au terme du bail, un bailleur / propriétaire qui ne souhaite pas le renouveler devra verser une indemnité à son locataire. Le montant de cette indemnité dépendra des conséquences qu’aura le non-renouvellement pour le locataire, comme une perte de clientèle par exemple. A défaut de congé ou demande de renouvellement, le bail est tacitement reconduit. Le congé devra être demandé 6 mois avant le dernier jour d’un trimestre civil.

Comment demander la résiliation d’un bail commercial ?

La demande de résiliation d’un bail commercial devra être signifiée par acte d’huissier ou par l’envoi d’une lettre de résiliation en recommandé avec accusé de réception.

MODÈLES DE LETTRES DE RÉSILIATION CORRESPONDANTS
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